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www.995577.com进一步加强商品房预售款使用差异化管理的通知

东莞房地产 2019-05-16 14:20:00 来源:东莞市住房和城乡建设局

各园区、镇(街)住房规划建设局,市房地产业协会,各房地产开发企业:

为进一步优化商品房预售款差异化管理,提高预售款监管资金使用效率,加强事中事后监管,同时发挥行业协会协同治理作用,加强行业自律,推进社会共治,市住建局将依托市房地产业协会的“东莞市房地产企业诚信联盟”平台(以下简称“诚信联盟”),建立基于承诺制和企业信用的商品房预售款使用差异化管理制度,完善相关扶优罚劣措施。现将有关事项通知如下:

一、加强差异化管理

对自愿加入“诚信联盟”,向社会公开承诺诚信守法经营的房地产开发企业,对其商品房预售款使用实行“扶优”政策。根据开发企业在莞经营规模、诚信履约等情况,对其商品房预售款使用实行A、B、C 三级差异化监管模式。

(一)A级监管

已加入“诚信联盟”、上一年度(自公历1月1日起至12月31日止,下同)销售金额达到10亿元及以上的开发企业(包含控股或实际控制的项目公司销售金额。本通知所称“销售金额”均指在本市网签销售金额),实行“打包”式A级监管模式。

实行A级监管的开发企业,应承诺规范和完善其“打包”的所有项目公司的建设开发及经营销售行为,并对其负有连带责任。市住建局将简化A级监管开发企业的申请资料要求,缩短办结时限,对其商品房预售款申请使用事项,在正式受理后3个工作日内办结。具体分为A1级监管和A2级监管:

1. A1级监管:对上一年度销售金额达到50亿元及以上的开发企业,由其“打包”的所有预售商品房项目可按照已售商品房销售金额的5%预留工程建设保证金,申请使用的其余预售款监管资金应确保用于相关项目的工程建设。

2. A2级监管:对上一年度销售金额在10-50亿元间(含10亿元)的开发企业,由其“打包”的所有预售商品房项目可按照已售商品房销售金额的10%预留工程建设保证金,申请使用的其余预售款监管资金应确保用于相关项目的工程建设。

3. A级监管开发企业“打包”的项目公司,可凭已接入“东莞市商品房预售款监管系统”的银行出具的现金保函直接置换同等额度的商品房预售款监管资金(含工程建设保证金)。相关实施细则由市住建局另行制定。

4. A级监管开发企业应于每月5日(遇法定节假日的,截止日期为5日前一个工作日)前向市住建局提交所有“打包”项目当前工程建设施工进度及支付情况等材料,以确保各项目不存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素。

(二)B级监管

除本条第(一)款以外的其余已加入“诚信联盟”的开发企业,实行“先用款、后核实”的监管模式,对其商品房预售款申请使用事项,在正式受理后5个工作日内办结。

1. 企业申请使用商品房预售款时,按已售商品房销售金额的20%预留工程建设保证金;当已售商品房销售金额累计达到10亿元及以上的,按销售金额的15%预留工程建设保证金。

    2. 首次申请使用商品房预售款时,预留足额工程建设保证金的,企业可按要求提交本项目当前建设支付情况及相关票据、工程建设费用支付计划,一次性申请回笼企业前期已支付相应监管楼宇的总承包施工进度款及法定税费。

3. 企业再次申请使用商品房预售款时,预留足额工程建设保证金的,其余预售款监管资金可按“先用款、后核实”的流程申请,用于支付建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、前期勘察设计等相关建设费用及法定税费。市住建局核实该项目不存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素及违法违规销售行为后,将按企业提供的工程建设费用、税费支付计划直接同意其款项使用;企业下次申请用款时,应提交上期工程建设费用、税费支付计划的落实情况等材料。经审核,上期支付计划已落实的,按本期工程建设费用、税费支付计划直接同意其款项使用。

4. 企业已预留足额工程建设保证金,在按期支付工程建设费用和税费后监管账户内仍有资金剩余的,可凭已接入“东莞市商品房预售款监管系统”的银行出具的现金保函,直接置换同等额度的商品房预售款监管资金(不含工程建设保证金)。相关实施细则由市住建局另行制定。

(三)C级监管

未加入“诚信联盟”的开发企业,或存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素及违法违规销售行为的开发企业,实行“先审批、后用款”的监管模式。对其商品房预售款申请使用事项,在正式受理后5个工作日内办结。

1. 企业申请使用商品房预售款时,按已售商品房销售金额的20%预留工程建设保证金,并根据商品房预售款使用用途(包括建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、前期勘察设计等相关建设费用及法定税费)提交申请资料。市住建局将按规定审核每笔请款的用途,对符合要求的款项同意使用。

2. 对于已取得预售许可证、存在拖欠工人工资问题的房地产项目,同一施工单位的未完施工工程量小于3000万元(含3000万元)时,经开发企业、总承包施工单位出具书面材料,市、园区、镇(街)住建部门确认建设单位存在拖欠工程款的,工程建设保证金可按不低于1000万元的未完施工工程量金额预留,其余保证金仅可用于支付拖欠的总承包施工单位工程进度款,解决工人工资问题。

3. 对于逾期交付商品房的房地产项目,经核实开发企业的商品房预售款存在风险,可能导致已预售的商品房项目无法完成后续工程建设的,市住建局在协调推进项目继续建设过程中,经与属地园区管委会、镇人民政府、街道办事处会商,可允许开发企业全额使用其预留工程建设保证金用于支付施工单位工程进度款。

二、进一步简化审批

(一)A级监管

实行A级监管的开发企业,其“打包”项目的预售款监管账户所监管的楼宇达到以下施工节点时,可进一步降低该项目工程建设保证金的预留额度。

1. 部分楼宇已取得《工程质量监督报告》或《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》(以下简称《工程竣工验收备案证书》)的,其预留保证金大于2000万元以上的,可按未取得《工程质量监督报告》或《工程竣工验收备案证书》的楼宇的已售商品房销售总额计算工程建设保证金。

2. 全部楼宇(含地下室)已取得工程质量监督机构签发的《工程质量监督报告》的,可按照该项目已售商品房销售金额的5%或不小于1000万元预留工程建设保证金。

3. 全部楼宇(含地下室)已取得《工程竣工验收备案证书》的,可按照该项目已售商品房销售金额的5%或不小于500万元预留工程建设保证金。

(二)B级监管

实行B级监管的开发企业,预售款监管账户所监管的部分楼宇已取得《工程质量监督报告》或《工程竣工验收备案证书》,其预留保证金大于2000万元以上的,可按未取得《工程质量监督报告》或《工程竣工验收备案证书》的楼宇的已售商品房销售总额计算工程建设保证金。

当预售款监管账户所监管的全部楼宇(含地下室)达到以下施工节点时,可简化企业所提交的申请资料及降低该项目工程建设保证金的预留额度。

1. 已全部取得《主体结构分部工程质量验收记录表》的,可按照已售商品房销售金额的15%预留工程建设保证金;当已售商品房销售金额累计达到10亿元及以上的,可按销售金额的10%预留工程建设保证金。

2. 已全部取得工程安全监督机构签发的《终止施工安全监督告知书》的,可按照已售商品房销售金额的10%预留工程建设保证金;当已售商品房销售金额累计达到10亿元及以上的,可按销售金额的5%预留工程建设保证金。

3. 已全部取得工程质量监督机构签发的《工程质量监督报告》的,可按照已售商品房销售金额的5%或不小于1000万元预留工程建设保证金。

4. 已全部取得《工程竣工验收备案证书》的,可按照已售商品房销售金额的5%或不小于500万元预留工程建设保证金。

(三)C级监管

实行C级监管的开发企业,预售款监管账户所监管的部分或全部楼宇(含地下室)达到本条第(二)款的施工节点时,可参照B级监管同等条件执行。

对于存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素及违法违规销售行为等问题的C级监管开发企业,须待相关问题得到妥善处理或明确解决方案后,方可享受上述相关“简化审批”政策待遇。

三、核定企业监管等级

实行新的差异化管理模式后,开发企业应按东莞建设网上公示办事指南要求,重新申请核定预售款监管等级。

(一)已加入“诚信联盟”的开发企业,上一年度全年销售金额达到10亿元以上(包含控股或实际控制的项目公司销售金额)的,可申请核定其“打包”的项目为A级监管,有效期为一年,到期后应重新申请核定预售款监管等级。

(二)除本条第(一)款以外其余已加入“诚信联盟”的企业,可申请核定其开发项目为B级监管。

(三)未加入“诚信联盟”的企业,或存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素及违法违规销售行为等问题的企业,经核实后其开发项目列入C级监管。

四、加强“扶优罚劣”监管

(一)市住建局支持市房地产业协会建立行业协同治理机制,加强与行业协会的沟通协调与信息互通。市房地产业协会及时向市住建局通报开发企业加入“诚信联盟”的情况,并在其官方网站公示已加入“诚信联盟” 的企业及其开发项目的情况,接受行业监督和社会监督。

(二)各园区、镇(街)住房规划建设局对辖区预售商品房项目加强日常监督和检查,负责核实B级、C级监管的开发企业在申请商品房预售款使用时是否存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素及违法违规销售行为,在企业提交《商品房预售款使用申请表》3个工作日内出具审查意见并发送至市住建局。对存在因开发企业恶意拖欠工程款、工程无故停工、延期交楼未妥善处理矛盾纠纷导致集体上访或存在违法违规销售行为的预售商品房项目,应及时介入协调处理并将有关情况上报市住建局,涉及A级、B级监管的开发企业,提请市住建局降为C级监管。

(三)实行A级、B级监管的开发企业,一旦发生以下违法违规或失信经营行为的,将失去享受相关“扶优”政策待遇,被列入C级监管,其申请商品房预售款使用时按照C级监管模式执行。

1. 因开发企业拖欠工程款导致施工单位拖欠工人工资,引发工人集体上访,未能及时妥善处理的;

2. 在建设过程中因资金链断裂停工,并造成延期交楼的;

3. 未能按照合同约定时间和条件向业主交楼,未能妥善处理矛盾纠纷,导致业主群访群诉,严重影响社会稳定的;

4. 发生违法违规销售行为,被房地产主管部门依法作出行政处罚的;

5. 发生重大质量安全事故的,或经质量监督机构确认项目存在严重质量问题,在责令整改期间,不落实整改工作或不配合主管部门协调处理问题的;

6. A级监管开发企业未按规定每月报送所有“打包”项目的工程建设施工进度及支付情况等材料;

7. 加入“诚信联盟”的开发企业未按承诺使用市住建局、市市场监管局联合制定的《东莞市商品房认购书(范本)》的;

8. 未按规定在商品房销售现场公示有关信息,或信息公示不完整、不规范、未及时更新或存在误导、虚假信息,未按房地产主管部门及相关部门提出的整改意见完成整改或拒不整改的;

9. 私自截留、直接收存商品房预售款的;

10. 未按规定在预售款监管系统核对和报送监管账户的交易数据,或报送虚假数据的;

11. 其他违反商品房预售款监管相关法律、法规、规章的行为。

A级监管的开发企业或其“打包”的项目公司及B级监管的开发企业,发生上述1-5项任何一种情形的,该开发企业或项目公司将被列入C级监管。A级监管的开发企业及其“打包”的项目公司在监管等级核定的有效期内,发生上述1-5项任何一种情形累计达到3次以上(含3次)的,该开发企业及其“打包”的所有项目公司将被取消A级监管资格,全部列入C级监管。

A级监管的开发企业或其“打包”的项目公司,发生上述6-11项任何一种情形的;或B级监管的开发企业,发生上述7-11项任何一种情形的,市住建局将对相关企业作出警告并责令限期整改,暂停受理涉案项目的商品房预售款使用申请,直至其按要求整改完毕。未按要求完成整改或拒不整改的,相关企业将被列入C级监管。A级监管的开发企业及其“打包”的项目公司在监管等级核定的有效期内,发生上述6-11项任何一种情形累计达到5次以上(含5次)的,该开发企业及其“打包”的所有项目公司将被取消A级监管资格,全部列入C级监管。

实行A级、B级监管的开发企业被列入C级监管的,及实行C级监管的开发企业存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素及违法违规销售行为未能妥善解决的,市住建局将相关情况通报市房地产业协会。市房地产业协会将被通报企业列入“失信企业黑名单”,并向社会公示,为期一年。上述被列入C级监管的企业须待“失信企业黑名单”公示满一年后,方可按有关规定重新申请核定预售款监管等级。

五、其他有关事项

(一)本通知自发文之日起施行,有效期至2022年5月31日。发文之日起首次办理预售许可证的商品房项目,开发企业办理“商品房预售款监管协议”时,须按本通知要求同步申请核定预售款监管等级;尚未解除预售款监管的预售商品房项目,开发企业须于2019年5月31日前按本通知要求重新核定预售款监管等级,逾期未重新核定预售款监管等级的,暂按C级监管审批预售款使用申请。自2019年6月1日起,开发企业一律按其核定(或重新核定)的监管等级申请使用商品房预售款。

(二)自2019年6月1日起,原《www.995577.com商品房预售款使用实施差异化管理的通知》(东建房〔2013〕35号)、《www.995577.com商品房预售款使用实施差异化管理的补充通知》(东建房〔2015〕9号)、《www.995577.com促进开发企业使用商品房预售款支付工程施工进度款的通知》(东建房〔2016〕3号)废止。

 

东莞市住房和城乡建设局

2019年5月14日

(本规范性文件已经市司法局合法性审查同意发布,编号为DGSZFHCXJSJ-2019-027。)    



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