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一手洋房OR二手别墅? 东莞“禁墅令”升级二者肉搏

东莞房地产 2019-09-06 09:06:17 来源:房掌柜采编中心 整理

如果同样价位买房

你会选择买一手洋房,还是二手别墅?

自从东莞“禁墅令”升级后

别墅又开始了一波“且买且珍惜”炒作

尤其是在别墅群集聚、新建洋房高挂的中心城区

一起来看看有什么变化吧!

(来源:广州日报 蒋幸端)尽管近期一手房市场供应量较少,但由于购房者观望氛围仍然浓厚,东莞二手房市场成交量并没有出现上升,反而环比下跌6.4%。

  此外,由于8月份东莞“禁墅令”升级,二手房市场别墅、类别墅产品关注度增加。特别是中心城区洋房定价较高,二手别墅单价保持平稳,两者之间对经济实力强的购房者展开争夺。

  整体市场:

  8月二手房过户3350套

  环比下降6.4%

  8月份,东莞二手房市场成交保持平稳。乐有家研究中心数据显示,8月东莞二手房(包括住宅与非住宅产品)过户3350套,环比下跌6.4%,成交均价为16195元/平方米,环比近乎持平。

  8月东莞二手房近城区片区与东南临深片区过户量较大,但也未突破千套,且环比均下滑。

  乐有家研究中心数据显示,东南临深片区8月过户二手房985套,环比下跌3.7%;城区片区过户925套,环比下跌11.6%。滨海片区及水乡新城片区二手房过户量虽环比有所上涨,但量仍是全市最低,其中水乡新城片区近百余套。

  在二手住宅价格方面,合富研究院介绍,8月二手住宅网签均价约13990元/平方米,连续4个月稳定在13000~14000元/平方米之间。

  焦点

  东莞升级“禁墅令”

  二手联排别墅受关注

  8月中旬,东莞市自然资源局正式印发《东莞市加强居住项目规划管理指导意见》,提出居住项目内严禁建设别墅,特别是低层及多层住宅严禁变相建设为别墅。同时将重点管控中心城区和轨道站点TOD地区,禁止规划布局层数低住宅。

  受此影响,未来一手房类别墅产品将大量减少。业内人士表示,有意购买这类型房源的买家,将来可能只能在二手房市场找了。

  从市场成交情况来看,由于面积小、总价低,联排别墅等类别墅在近两三年成为东莞二手别墅市场成交主力。据合富置业提供的数据显示,从别墅成交结构来看,近两年东莞二手别墅市场成交主力是面积在200多平方米左右的联排或者双拼别墅,尤其是面积相对小一些、总价低一些的联排别墅,更受意向购置二手别墅买家的青睐。

  200平方米左右二手别墅最受欢迎

  小企业主是主要买家

  随着全面“二孩政策”放开,改善型购房需求得到释放。由于一手房市场户型面积多数在144平方米以下,因此二手房市场200平方米左右的类别墅产品成为部分经济实力较强的购房者的选择。

  据合富置业提供的数据显示,当下东莞二手别墅市场需求量比较大的,主要是面积在200多平方米左右的房源,买家以做生意的老板型买家、小企业主居多。

  不过,同样是类别墅产品,价格越便宜的越受欢迎。如南城的中信森林湖翡翠湾、寮步的鼎峰尚境等,都在二手别墅市场热销,成交的房源中大多为联排别墅产品,且是价格比较便宜的户型。

  合富置业提供的数据显示,中信森林湖翡翠湾较为热销的是280平方米的联排别墅,目前成交价大约在780万元左右;鼎峰尚境较为热销的是240平方米联排别墅,价格最为便宜的是中间位置房源,总价约850万元~900万元。

  合富置业东城愉景分行主管黄晓霞分析认为,从高端别墅产品市场来看,比较多的买家热衷购买联排别墅,主要原因是性价比相对较高,首付约400万~500万元,一些做小生意的老板、小企业主也可以买得起。

  同等价位下

  该如何选择楼盘产品?

  在中心城区,目前一手房市场上洋房产品的单价在2.8万~4万元/平方米之间,而二手别墅的单价约在2.8万~3.5万元/平方米之间。从单价来看,两者之间差距不明显,因此也开始出现一手豪宅盘和二手别墅抢客的现象。

  记者了解到,位于东城的中海莞府是目前中心城区定价高的楼盘之一,单价约3万~4万元/平方米,由于面积较大,总价近千万元。这与目前东莞中心城区二手别墅产品价格差不多。这也使得高端豪宅产品与二手别墅产品面对同类型客源时,出现竞争。

  中心城区其他的140平方米左右的改善户型洋房产品,由于定价在3万元/平方米左右,总价达400多万元,也同样要面对户型较小的二手别墅的竞争。“对于一些经济条件较好的改善型买家来说,他们不喜欢面积小的‘小四房’产品,而是喜欢更宽敞的大四房产品。这在最近两年的市场上表现越来越明显。”一名业内人士告诉记者。

  合富置业介绍,以中心城区世纪城国际公馆为例,该楼盘一期有叠加、联排等多种类型的类别墅房源,二手别墅均价一般在2.8万~3.5万元/平方米,二期价格相对低的210平方米联排别墅,总价更低,大概在500万元左右。

  别墅产品和洋房产品争夺改善型购房者客源,这在其他镇区楼盘也有出现。如道滘的金地城南艺境二手别墅市场放售的房源,面积从168平方米到265平方米不等,主力放售房源的总价从400万元覆盖到850万元区间段。价格较低的别墅产品,价格与大户型洋房相差不大,这也吸引了部分洋房潜在购房者的关注。

  观点PK

  独栋、类独栋别墅未来怎么样

  独栋别墅和类独栋的别墅,在二手房市场交投的活跃度暂时不及联排和双拼,但在东莞“禁墅令”升级后,未来这些类型的别墅二手行情有可能因房源稀缺而关注度升高。

  合富置业提供的数据显示,类独栋别墅交投比较热的有位于厚街的海逸豪庭,210平方米和405平方米的类独栋别墅较受二手房买家青睐。据了解,面积为210平方米类独栋别墅,总价约540万元左右,而面积在405平方米的类独栋别墅,总价约1200万元。另外,在中心城区,世纪城国际公馆500多平方米独栋别墅,目前的总价约在1800万元左右。

  从总价情况来看,独栋别墅产品的总价仍然相对较高,受众较少,但受到“禁墅令”升级影响,独栋别墅产品在市场上减少,长远来看经济实力强的购房者会关注。而类独栋别墅产品总价相对较低,也可能更早就会被购房者关注到。

  不过,从目前市场来看,“禁墅令”升级对东莞市场的影响并不大。

  乐有家市场研究部介绍,从乐有家成交数据及一线经纪人反馈来看,东莞“禁墅令”升级对当下别墅市场影响并不大。一是因为一直以来“禁墅令”就存在,这次只是升级;二是别墅市场本就是小范围的购房群体,客户暂时不会因为“禁墅令”升级而改变自己本身的购买想法。


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