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深圳楼市“银十”冷热分化:豪宅再现“日光盘” 刚需无亮点卖不动

东莞房地产 2019-11-07 07:05:25 来源:房掌柜 刘语涵

“银十”落幕,深圳楼市交出了怎样的成绩单?

据统计,10月深圳新房成交2656套,环比下滑5.92%;二手房成交7165套,环比上月上升0.6%。日前,58同城、安居客发布的《10月国民安居指数报告》显示,10月深圳在线新房均价为52932元/㎡,与9月基本持平;深圳二手房挂牌价超过5万/㎡。

9月新房推盘大增后,10月新房供应大幅下滑,整体去化率也出现明显下降,新房市场整体略显低迷;二手市场备案量上升,整体成交表现冷热不均,名校学区房不愁卖,而没什么卖点的房子成交周期变长了。市场的下滑也表明先行示范区建设利好逐步消化,市场归于理性。

从市场实际表现来看,豪宅市场的热销和刚需的观望,形成鲜明对比。深圳土豪基数众多,围观土豪抢房已成为常态,如近期开盘的深业中城,共推192套房,2794人摇号,15人抢1套房,开盘当天8小时内全部房源售罄。而刚需购房者变得更加理性,在选房、购房时也会多方面考虑。

关键词1:推盘节奏放缓

——9月新房住宅供应大增,10月开发商放缓了推盘节奏。

据统计,10月深圳新房住宅批售面积为26.5万㎡,环比下滑54.71%;推售面积为35.2万㎡,环比下滑38.02%。

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  10月深圳新房8项目获批,供应房源仅2208套,环比下跌61%,去化周期因此重回8月的6.9个月。住宅项目有6个,分别是大悦城天玺壹号、金众麒麟公馆 、卓越中寰、深业中城、嘉信云峰公馆和满京华云朗。

  关键词2:土豪火爆打新

  ——“你们都抢着买的房,一定很便宜吧?”“最低只要1508万!”

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  10月12日,西丽金众麒麟公馆于营销中心开盘,推售1/2/4/6栋共508套100-177㎡住宅,当天成交约307套,成交均价约8.85万/㎡,1/2栋大户型基本出清,1号楼顶楼复式总价4000万售出,单价约12.65万/㎡。

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  10月30日,深圳豪宅深业中城开盘,迎来500号人争夺192户房源的激烈场面,耗时八小时后192套房售罄,收金50亿。

  500万诚意金、1508万入场费,此次深业中城共推住宅192套,户型建面约132-396平方米(含复式),备案均价约13.1万/㎡。其中,含复式最高备案单价约为19.7万/㎡,最低备案单价约为10.8万/㎡。

  而最贵单位为3号楼二单元29A房很快被秒杀,该户型预售价7787.66万,建筑面积395.94㎡,套内面积316.55㎡,单价19.67万/㎡。

  由此可见,深圳不缺购买力,尤其对于特殊优质地段的豪宅,豪客青睐有加。

  关键词3:新房成交下滑

  ——盐田成交大增,新房个盘热销更显成交分化。

  深圳新房住宅成交连续三个月下滑。10月深圳新房住宅成交2656套,环比下滑5.92%;10月成交面积为26.70万㎡,环比下滑3.34%。

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  从各区成交面积来看,10月龙岗和龙华延续了上个月排名,分别位居第一和第二,龙岗成交面积为5.10万㎡,占全市成交的19.08%。盐田受项目备案影响,以3.44万㎡的成交面积位居第三,较上月排名上升了五名。10月成交面积前三的区域成交面积合计12.89万㎡,占全市成交的48.28%。

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  从成交面积环比变动的情况来看,10月仅盐田、福田和大鹏新区三个区域的成交面积呈上升的状态。盐田受佳兆业盐田城市广场项目备案影响,成交面积环比上升2.87倍,涨幅最大。

  10月盐田的佳兆业盐田城市广场以343套的成交量夺得深圳10月住宅销售冠军。排名第二和第三的分别是天健天骄和新锦安海纳公馆。

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  关键词4::新房均价环比持平

  ——离不开三稳大基调“稳房价,稳地价,稳预期”。

  日前,58同城、安居客发布了《10月国民安居指数报告》。报告显示,10月深圳在线新房均价为52932元/㎡,和9月基本持平。

  58安居客张波指出,在进一步落实房地产长效管理机制下,10月房地产市场价格总体稳定,四季度房企“以价换量”现象将在更多城市和项目上得以体现。从2019年前三季度房地产换挡表现来看,四季度房企的换挡则依然在持续,尤其是投资换挡和竞争力换挡在四季度会持续推进。

  关键词5:二手房量稳价升

  ——“近期市场除了名校学区房不愁卖,没什么卖点的房子成交周期都变长了。”

  10月深圳二手住宅成交7165套,环比上月上升0.6%,同比上升89.2%,成交量连续两月回升。

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  10月全市二手住宅均价54551元/㎡,环比上升1.4%;各区来看,七个区均价均有上升。其中,南山、宝安、龙华三区均价皆上升2.0%,涨幅最大;罗湖均价60207元/㎡,环比上升0.9%,升幅最小。

  分区来看,三区成交量上升,三区下滑。其中,罗湖成交1129套,环比上升9.5%,升幅最大;而南山成交1119套,环比下滑3.4%,降幅最为明显。宝安成交1813套,连续三个月超过龙岗成为成交最热区域,也是宝安自2016年4月来首次突破1800套。

  熟悉二手市场的业内人士表示,近期市场除了名校学区房不愁卖,没什么卖点的房子成交周期都变长了,有的冷盘甚至降价2-3成都无人问津。

  总结

  从宏观政策来看,9月经历了全面降准,10月政策略显平稳。10月全国各地房贷利率陆续开始挂钩LPR,从已公布数据看,各地加点后的利率水平基本与以前的利率水平相当,多数有微幅上升。深圳10月也开始实行新利率,首套与二套贷款利率分别较以前上升0.005%和0.06%,二套贷款利率变动更为明显,利率的上升也对市场产生一定影响。

  先行示范区政策公布近两个半月,利好消化,市场出现分化。业主基于长期利好报价依然位于高位,但市场对于价格依然保持敏感,加上10月房贷利率的上升,市场已经归于理性,成交也随之出现下滑。

  总体看,10月已经逐步消化市场利好,加上新房供应的大幅下降,利率上升,市场热度出现下滑。展望11月,市场供应量预计将有所回升,开发商推盘积极性提高,新房成交有望回升,但随着利好的消化预计二手成交出现小幅下滑。


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